Calcul de la rentabilité
La rentabilité des investissements dans l’efficacité énergétique ou les énergies renouvelables peut être calculée selon la méthode de la valeur nette. Pour ce faire, tous les flux financiers futurs, comme les économies d’énergie et les coûts d’exploitation, sont escomptés. L’escompte permet de comparer la valeur des flux financiers futurs avec l’état actuel. Lors du résultat (valeur effective), les flux financiers négatifs (p. ex. investissement de départ, coûts d’exploitation, etc.) sont opposés aux flux financiers positifs (économies d’énergie, subventions, économies d’impôts). Lors de ce calcul, l’accent est placé uniquement sur les mesures efficaces sur le plan énergétique. Les coûts qui surviendraient également pour un entretien normal, p. ex. une nouvelle peinture pour la façade, ne sont pas pris en compte et sont déduits de l’investissement général. L’investissement est rentable lorsque les flux financiers positifs prédominent durant la période d’observation (généralement 30 ans). Ne sont pas pris en compte le gain de confort, les nuisances environnementales évitées ou l’augmentation de la valeur du bien immobilier sur le marché en raison de la modernisation.
La rentabilité d’un assainissement dépend en grande partie de l’état actuel du bâtiment, mais aussi des coûts et des possibilités d’économie grâce aux mesures prévues pendant la période d’observation. D’autres paramètres qui décrivent l’avenir et sont sujets à l’incertitude, comme l’évolution des prix de l’énergie ou l’inflation, jouent aussi un rôle. Des modèles de calcul plus complexes prennent également en compte les coûts d’opportunité et le risque de l’investissement. L’estimation de la rentabilité ne devrait cependant pas représenter la seule base de décision. La valeur d’un confort d’habitation accru (p. ex. aucun dégagement de froid des parois et des fenêtres, un climat d’habitation plus sain ou moins de nuisances sonores) devrait être prise en compte au même titre que la satisfaction d’apporter une contribution importante à la protection de l’environnement. La valeur accrue sur le marché d’un bien immobilier assaini n’est pas non plus représentée dans un calcul simple de la rentabilité.
Un calcul simple de la rentabilité prend en compte tous les flux financiers pertinents (investissement de départ, coûts d’exploitation, économies d’énergie, subventions, allègements fiscaux) sur une certaine période (souvent 30 ans). L’accent est placé sur les investissements efficaces du point de vue énergétique. C’est pourquoi les coûts d’un simple entretien (p. ex. une nouvelle peinture de la façade, le remplacement du chauffage sans réduction de CO2) qui auraient de toute façon lieu durant la période d’observation sont déduits de l’investissement de départ.
Même sans amélioration énergétique, l’entretien de l’objet immobilier (soit la rénovation superficielle) engendre des coûts. Par exemple, le chauffage au mazout doit être remplacé après 20 ans environ ou la façade a besoin d’une nouvelle peinture après 40 ans afin que l’immeuble ne perde pas de sa valeur.
Un assainissement est rentable lorsque les flux financiers positifs (économie de coûts d’énergie et d’exploitation, subventions, allègement fiscal) surpassent les flux financiers négatifs (coûts d’investissement) sur l’ensemble de la période d’observation. Ne sont pas calculés le gain de confort, les nuisances environnementales évitées ou l’augmentation de la valeur du bien immobilier sur le marché.
Il vaut souvent la peine de viser un assainissement énergétique de haute qualité, combiné à l’obtention du label correspondant (p. ex. Minergie-P). De telles démarches sont de plus en plus soutenues par les banques/les créanciers hypothécaires. Un label reconnu garantit, outre l’efficacité énergétique, un grand confort d’habitation ainsi qu’une construction de qualité et durable, ce qui se répercute souvent également sur la valeur du bien immobilier sur le marché.
Avec la méthode du délai de récupération actualisé, le nombre d’années est calculé (délai de récupération, durée d’amortissement, délai de remboursement) jusqu’à ce que l’argent investi soit amorti. La valeur actualisée de l’argent est également prise en compte. Le calcul de l’amortissement montre à partir de quand vous économisez de l’argent lorsque, par exemple, vous remplacez le chauffage au mazout par une pompe à chaleur. Si le chauffage au mazout existant devait de toute façon être remplacé au cours de la période de calcul, cela doit également être pris en compte.