Wirtschaftlichkeitsberechnung
Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Energieeffizienz oder in erneuerbare Energien kann nach der Barwertmethode erfolgen. Dabei werden alle zukünftigen Geldflüsse wie z.B. Energieeinsparungen und Betriebskosten diskontiert. Die Diskontierung ermöglicht, den Wert zukünftiger Geldflüsse zum heutigen Zeitpunkt zu vergleichen. Beim Ergebnis (dem Barwert) werden negative Geldflüsse (z.B. Anfangsinvestition, Betriebskosten etc.) den positiven Geldflüssen (Energieeinsparungen, Fördergeldern, Steuerersparnissen) gegenübergestellt. Der Fokus liegt bei dieser Rechnung nur auf den energetisch wirksamen Massnahmen. Darum werden z.B. Kosten, die für eine Instandhaltung sowieso anfallen würden – beispielsweise ein neuer Anstrich der Fassade –, nicht berücksichtigt und von den Gesamtinvestitionen abgezogen. Die Investition ist wirtschaftlich, wenn die positiven Geldflüsse über den Betrachtungszeitraum (meist 30 Jahre) überwiegen. Nicht mit einberechnet sind dabei der Zugewinn an Wohnkomfort, die verhinderte Umweltbelastung oder der gestiegene Marktwert der Liegenschaft aufgrund der Modernisierung.
Die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung hängt zu einem grossen Teil vom Ist-Zustand des Gebäudes ab sowie von den Kosten bzw. den Einsparungsmöglichkeiten durch die geplanten Massnahmen über den Betrachtungszeitraum. Zum anderen spielen auch Parameter eine Rolle, die die Zukunft beschreiben und entsprechend mit Unsicherheit behaftet sind, z.B. die Entwicklung der Energiepreise oder die Inflation. Komplexere Berechnungsmodelle berücksichtigen auch die Opportunitätskosten und das Risiko der Investition. Eine Wirtschaftlichkeitsabschätzung sollte aber nicht die einzige Entscheidungsgrundlage darstellen. Der Wert des höheren Wohnkomforts (z.B. keine kalte Abstrahlung von Wänden und Fenstern, ein gesünderes Wohnklima oder weniger Belästigung durch Schallemissionen) sollte ebenso berücksichtigt werden wie die Genugtuung, einen wichtigen Beitrag zum Umweltschutz geleistet zu haben. Der höhere Marktwert einer sanierten Immobilie wird in einer einfachen Wirtschaftlichkeitsberechnung ebenfalls nicht abgebildet.
Eine einfache Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt alle relevanten Geldströme (Anfangsinvestition, Betriebskosten, Energieeinsparungen, Fördergelder, Steuereinsparungen) über einen bestimmten Zeitraum (meist 30 Jahre). Der Fokus liegt auf den energetisch wirksamen Investitionen. Deshalb müssen die Kosten einer reinen Instandhaltung (z.B. ein neuer Anstrich der Fassade, Heizungsersatz ohne CO2-Reduktion), die ohnehin im Betrachtungszeitraum erfolgen würden, von der Anfangsinvestition abgezogen werden.
Auch ohne energetische Verbesserung fallen Kosten an für die Instandhaltung Ihrer Liegenschaft (sogenannte Pinselrenovation). Zum Beispiel muss die Ölheizung nach ca. 20 Jahren ersetzt werden, oder die Fassade benötigt nach 40 Jahren einen neuen Anstrich, damit die Liegenschaft nicht an Wert verliert.
Eine Sanierung ist wirtschaftlich, wenn über den gesamten Betrachtungszeitraum die positiven Geldflüsse (eingesparte Energie- und Betriebskosten, Fördergelder, Steuerersparnisse) die negativen (Investitionskosten) überwiegen. Nicht mit einberechnet sind dabei der Zugewinn an Wohnkomfort, die verhinderte Umweltbelastung oder der gestiegene Marktwert der Liegenschaft.
Oft lohnt es sich, eine besonders hochwertige energetische Sanierung anzustreben, verbunden mit der Vergabe eines entsprechenden Labels (z.B. Minergie-P). Dies wird zunehmend auch durch die Banken/Hypothekargeber gefördert. Ein anerkanntes Label garantiert nebst Energieeffizienz einen hohen Wohnkomfort und eine hochwertige, nachhaltige Bauweise, was sich meist auch auf den Marktwert der Liegenschaft niederschlägt.
Mit der sogenannten dynamisierten Payback-Methode wird die Anzahl derJahre berechnet (Wiedergewinnungszeit, Amortisationsdauer, Rückzahlungsfrist), die bis zur Amortisation einer investierten Geldsumme verstreicht. Dabei wird auch der Zeitwert des Geldes berücksichtigt. Die Amortisationsrechnung zeigt, ab wann Sie Geld sparen, wenn Sie z.B. die Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen. Sollte die bestehende Ölheizung innerhalb des Berechnungszeitraums ohnehin ersetzt werden müssen, ist dies auch einzukalkulieren.